交易所开发reits的必要性 reits的本质

一、交易所配套规则落地:首批公募Reits网下打新要来了

交易所配套规则落地，首批公募REITs网下打新即将启动

公募REITs（基础设施领域不动产投资信托基金）作为股、债、衍生品之外的第四大类资产，其业务办法、发售指引和审核关注事项指引等配套规则已正式下发。这标志着公募REITs的上市渐行渐近，首批公募REITs网下打新也即将启动。

一、交易所配套规则发布与实施2021年1月29日，为保障REITs试点的顺利实施，规范公开募集基础设施证券投资基金的上市审核、持续监管及交易等行为，沪深交易所分别制定了相关配套规则，包括《公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试行）》、《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号——审核关注事项（试行）》和《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第2号——发售业务（试行）》等。这些规则自发布之日起实施，为公募REITs的发行和上市提供了明确的指导和规范。

二、首批公募REITs项目推荐与审核据知情人士透露，首批五家基金公司或将成为公募REITs的先行者，主要以中小基金公司为代表。国家发改委已将符合条件的平安基金、前海开源基金、浙商基金、中航基金、国金基金等五家基金公司旗下的REITs项目推荐至证监会。这些项目主要涉及污水处理、高速公路等基础设施领域。

公募REITs项目在经发改委审核通过后，还需面临证监会和交易所的联合审查，才能最终上市。审查流程包括证监会和交易所对项目履行审查程序，并经证监会同意注册后，基金公司将根据相关法规设立公募REITs基金，发售基金份额募集基金并上市。

三、公募REITs产品特点与要求公募REITs采用了“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，具有以下主要特点：

风险收益特征不同：80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权或经营权利。以获取稳定现金流为主要目的：收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。封闭式运作：不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受要约。此外，针对REITs产品注重现金分红的特点，项目现金流的来源及稳定性成为关键所在。交易所配套规则对重要现金流提供方的界定标准与核查要求进行了明确规定，以确保现金流的稳定性和可持续性。

四、公募REITs网下打新流程与投资者准入公募REITs的发售流程、投资者准入、存续期的运营管理和信息披露等也是业内关注的重点。根据交易所配套规则，基础设施基金的认购价格应当通过交易所网下发行电子平台向网下投资者以询价的方式确定。网下投资者主要包括证券公司、基金管理公司、信托公司等专业机构投资者。

值得注意的是，原始权益人及其关联方、基金管理人、财务顾问等存在利益冲突的主体不得参与网下询价，但基金管理人或财务顾问管理的公募证券投资基金、全国社会保障基金等除外。这一规定旨在确保询价过程的公正性和独立性。

五、公募REITs产品上市后面临的挑战与机遇尽管公募REITs的发行和上市面临诸多挑战，如机构投资者投资范围的限制、产品流动性考验等，但其也带来了诸多机遇。首先，REITs作为一种市场化程度更高的投资工具，兼具“股、债”的投资特征，为投资者提供了更多的投资选择和资产配置工具。其次，REITs项目的预期收益率和投资者的接受度将决定基础设施公募REITs市场规模的大小，因此，提高投资者对REITs投资价值的认可度将推动REITs发行规模的提升。

为了应对流动性考验，交易所配套规则明确了公募REITs产品的交易方式，包括使用当前市场所有的交易方式、开展质押协议回购等回购交易、明确做市商制度等，以防范交易流动性风险。此外，沪深交易所还决定暂免收取公募REITs上市初费、上市月费等相关费用，以降低发行成本并鼓励更多优质项目上市。

综上所述，随着交易所配套规则的正式下发和首批公募REITs项目的推荐与审核工作的推进，公募REITs的发行和上市工作正在有序进行。尽管面临诸多挑战和考验，但公募REITs作为一种新型的投资工具和资产配置工具，将为投资者提供更多的选择和机遇。同时，监管部门也将继续完善相关规则和政策措施，以推动公募REITs市场的健康发展和壮大。

二、上海证券交易所的REITs代码开头

上海证券交易所的REITs代码开头是“508”。

在上海证券交易所上市交易的REITs，其代码有着特定的编排规则。以“508”开头的这一系列代码，是专门用于标识在该交易所挂牌的相关产品。这些REITs涵盖了多种不同的底层资产类型，比如基础设施等领域。通过这样特定的代码开头，投资者能够较为便捷地识别和区分上海证券交易所的REITs产品，在交易、查询等操作中更加高效准确。这有助于市场参与者对不同交易所的REITs进行清晰的分类和管理，也方便投资者根据自己的投资需求和偏好，快速定位到相应的上海证券交易所REITs产品，从而更好地参与到相关投资活动中。